Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf Aufklärungspflichten beim Immobilienkauf

Bei der Übertragung von Grundeigentum wird regelmäßig im notariellen Kaufvertrag die Sachmangelgewährleistung für die übertragene Immobilie ausgeschlossen. Ein entsprechender Ausschluss ist aber dann unwirksam, wenn der Verkäufer hinsichtlich des Mangels aufklärungspflichtig gewesen wäre. Die entsprechende Verpflichtung des Verkäufers hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung (Urteil vom 15.09.2023, Az. V ZR 77/22) nochmals bestätigt und verschärft.

Der Entscheidung lag der folgende Fall zugrunde: Bezüglich der verkauften Immobilie war unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen worden. Über diesen Umstand klärte der Verkäufer nicht auf, sondern stellte das Protokoll der Eigentümerversammlung an einem Freitag in einer Cloud zur Verfügung. Ohne hiervon Kenntnis zu nehmen, wurde der Kaufvertrag am darauf folgenden Montag beurkundet. Unmittelbar im Anschluss fordert die Miteigentümergemeinschaft die Käuferin zur Zahlung der Sonderumlage auf.

Die Käuferin verlangt von der Verkäuferin Schadensersatz, da diese ihre Aufklärungspflichten verletzt habe. Das Oberlandesgericht Celle hat zunächst die Verantwortung bei der Käuferin gesehen, der es grundsätzlich möglich gewesen wäre, sich die Kenntnis von der Gefahr der drohenden Sonderumlage zu nehmen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil nun im Wesentlichen auf. Nur, weil für die Käuferin die Möglichkeit bestehe, sich selbst Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand zu verschaffen, sei eine Offenbarungspflicht des Verkäufers nicht von vornherein ausgeschlossen.

Fazit: Grundsätzlich darf der Verkäufer zwar davon ausgehen, dass dem Käufer bei einer Besichtigung offenkundige Mängel ins Auge springen und eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Etwas anderes gilt allerdings, wenn der Verkäufer lediglich Unterlagen oder Daten bereitstellt. In diesem Fall kann der Verkäufer nicht ohne weiteres erwarten, dass der Käufer sämtliche Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf eventuelle Mängel prüft. Auf gravierende Umstände muss dennoch ausdrücklich hingewiesen werden.