Mietrecht Kündigungsgrund Hausverkauf?

Kann ein vermietetes Haus nur mit erheblichem Abschlag verkauft werden, ist eine „Verwertungskündigung“ berechtigt. Wie hoch der Mindererlös sein muss, damit ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages besteht, ist aber nicht abschließend geklärt.

Sachverhalt

Ein Hauseigentümer wollte sein vermietetes Einfamilienhaus verkaufen und kündigte deshalb den Mietern. Dagegen wehrten sie sich, es kam zum Prozess. Der Vermieter erhob Räumungsklage und pochte auf eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch: Das Mietverhältnis mache es ihm unmöglich, die Immobilie „angemessen wirtschaftlich zu verwerten“ (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). In vermietetem Zustand bekomme er dafür höchstens 1,3 Millionen Euro, unvermietet könnte er für das Haus einen Verkaufspreis von 1,75 Millionen Euro erzielen.

Hausverkauf als Kündigungsgrund

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), kann ein Mietvertrag in der Regel nicht einfach gekündigt werden, nur weil der Vermieter das Haus verkaufen möchte. Mieter genießen in Deutschland einen starken gesetzlichen Schutz vor Kündigungen. Das bestätigt auch § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete"): Der Erwerber eines Grundstückes tritt als Vermieter in das Mietverhältnis ein.

Der Vermieter kann jedoch gem. § 573 BGB ein Mietverhältnis dann ordentliche kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Typische Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind:

• Eigenbedarf : Der Vermieter oder eine ihm nahestehende Person benötigt die Wohnung selbst.
• Pflichtverletzung des Mieters : Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (z.B. Mietrückstände).

Zudem ermöglicht § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Kündigung, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen.

Dafür müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Angemessene wirtschaftliche Verwertung:

Der Vermieter plant, das Grundstück oder Gebäude wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, z.B. durch Verkauf, Umnutzung oder eine grundlegende Sanierung. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde diese Verwertung unmöglich machen oder unzumutbar erschweren.

2. Erhebliche Nachteile für den Vermieter:

Die bloße Absicht, eine Immobilie profitabler zu verkaufen, reicht nicht aus. Es muss konkret nachweisbar sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter erhebliche finanzielle oder wirtschaftliche Nachteile verursacht.

Zum Beispiel:

• Ein geplanter Verkauf der Immobilie kann nicht zu einem angemessenen Preis erfolgen, weil das Haus vermietet ist.
• Eine notwendige Modernisierung oder Umbau ist wegen des Mietverhältnisses nicht möglich.

Die Frage, ab welchem Mindererlös von einem erheblichen Nachteil auszugehen ist, wird von den Gerichten bisher sehr unterschiedlich beantwortet: wurde mal bereits bei einem Verlust des Verkaufserlöses von 6% ein erheblicher Nachteil bejaht, wurde in anderen Verfahren ein Verlust von mehr als 30% als unerheblich eingestuft.

3. Abwägung der Interessen:

Die Interessen des Vermieters an der Verwertung müssen die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung überwiegen. Es kommt zu einer Abwägung von den finanziellen Nachteilen für den Vermieter gegen die „Sozialpflichtigkeit des Eigentums“.

Entscheidung des AG Dachau

Die Mieter müssten ausziehen, entschied das Amtsgericht Dachau, die Kündigung sei wirksam (4 C 240/22). Finde sich für eine Immobilie kein Kaufinteressent, weil sie vermietet sei, dann verhindere das Mietverhältnis ihre angemessene Verwertung. Das gelte ebenso, wenn ein Mietverhältnis den Verkauf zu wirtschaftlich angemessenen Bedingungen unmöglich mache. Dabei sei der finanzielle Nachteil für den Vermieter gegen die „Sozialpflichtigkeit des Eigentums“ abzuwägen.

Entscheidend war in diesem Fall erneut, ab welcher Höhe ein Mindererlös wegen der Vermietung einen erheblichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darstellt. Nach dem Gutachten der vom Gericht beauftragten Immobiliensachverständigen betrage der Verkehrswert des nicht vermieteten Hauses 1.614.000 Euro, in vermietetem Zustand 1.182.000 Euro. Die durch das Mietverhältnis bedingte Einbuße beim Verkauf betrage 432.000 Euro, also 26,77 Prozent. Ein erheblicher Nachteil im Sinne des Gesetzes bestehe nach der Ansicht des Amtsgerichts bereits bei einem Mindererlös von 15 bis 20 Prozent. 

Quelle: Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 10.05.2024 – 4 C 240/22