Reservierungsgebühr beim Immobilienkauf - "mittelbarer Kaufzwang" unwirksam wegen Formnichtigkeit

Das Landgericht Köln (Teilurteil vom 26.08.2021, Az. 2 O 292/19) hat unlängst darüber entschieden, dass durch die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr kein mittelbarer Kaufzwang ausgeübt werden darf. In der Folge ist eine Reservierungsgebühr zurückzuzahlen, wenn der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kommt.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger ein Hausgrundstück besichtigt, die Parteien hatten sich auf einen Kaufpreis in Höhe von 1,2 Millionen € und eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000,00 € geeinigt, welche der Kläger sodann auch zahlte. Der notarielle Kaufvertrag kam im Nachgang nicht zustande, da sich herausstellte, dass der Kläger eine für ihn erforderliche Baugenehmigung nicht erhalten würde. Die Beklagten waren der Auffassung, dass ihnen nunmehr die Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000,00 € zustehe. Der Kläger verlangte die Rückzahlung.

Das Landgericht Köln kam in der Angelegenheit zu dem Ergebnis, dass das notarielle Formerfordernis für den Abschluss eines Kaufvertrages nicht dadurch umgangen werden dürfe, dass mit der Zahlung eine Reservierungsgebühr ein faktischer Kaufzwang geschaffen werde. Da der notarielle Kaufvertrag nicht zustande kam, verfehlte die Reservierungsgebühr ihren „Zweck", sodass eine Rückzahlung aus bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu erfolgen hat.