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Juristische Fachbeiträge von Romünder & Georg

Das neue Recht der Eigentumswohnung Teil 3 Der regelmäßige Vermögensbericht

Neue Aufgaben für den Verwalter schon ab 2020

Ende des Jahres 2020 hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz und damit die Rechte und Pflichten der Eigentümer einer Eigentumswohnung grundlegend reformiert und geändert. Die wesentlichen Regelungen sind bereits zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Im Zuge dieser Reform hat der Gesetzgeber die Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen jetzt gemäß § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht den Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Der Vermögensbericht soll den einzelnen Eigentümern die Möglichkeit bieten, sich einen Überblick über die komplette Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verschaffen. Dies in Ergänzung zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan, die sich ja jeweils nur auf eine Jahresperiode beziehen.

Wie dieser Vermögensbericht konkret auszusehen hat, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Nach Sinn und Zweck der gesetzlichen Vorgabe ist es aber sicherlich so, dass alle Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihre Mitglieder und gegen dritte Personen zu erfassen sind. Ferner werden auch sämtliche Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gegenüber dritten Personen (Handwerkern, Lieferanten etc.) als auch gegenüber Wohnungseigentümern (Forderungen einzelner Wohnungseigentümer aus Überzahlungen auf den Wirtschaftsplan und der Abrechnungsspitze) aufzuführen sein.

Darüber hinaus wird ein Vermögensbericht auch die Vermögenswerte der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuführen haben, hier kommen insbesondere die Ist-Bestände der Instandhaltungsrücklage, eventuell nicht verbrauchte Brennstoffvorräte, sonstige bevorratete Verbrauchsmaterialien und technische Geräte, wie Rasenmäher etc. in Betracht. Von der Erfassung von Kleinstwerten, wie etwa Putzmaterial kann wohl aus Praktikabilitätsgründen abgesehen werden.

Der Vermögensbericht ist allerdings nur eine Aufstellung, keine Bilanz, sodass Bewertungen nicht vorzunehmen sind. Es hat also auch keine Bewertung in dem Sinne stattzufinden, dass eine Abschreibung im handels- oder steuerrechtlichen Sinne durchzuführen ist. Sinnvoll dürfte es allerdings sein, bei technischen Geräten etc. das Anschaffungsdatum anzugeben, damit die Wohnungseigentümer einschätzen können, wann mit einer Neuanschaffung gerechnet werden muss.

Einzelheiten zum Umfang und zur Ausgestaltung des Vermögensberichtes regelt das Gesetz nicht, dies wird Aufgabe der Rechtsprechung in den nächsten Jahren sein.

Wichtig:

Der jährliche Vermögensbericht des Verwalters soll den einzelnen Eigentümern nicht nur einen Überblick über die gesamte Vermögenssituation der Gemeinschaft geben, er ermöglicht auch eine Kontrolle, ob und inwieweit der Verwalter offene Forderungen aus der Vergangenheit eingezogen hat. Da das Gesetz zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist und der Vermögensbericht kalenderjährlich zu erstellen ist, schulden die Verwalter die Vermögensübersicht bereits für das abgelaufene Wirtschaftsjahr 2020.