Immobilienrecht: Bauverpflichtung beim Grundstücksverkauf durch Kommune; vertragliches Rückübertragungsrecht kann mit einer Ausübungsfrist von bis zu 30 Jahren vereinbart sein

Der Bundesgerichtshof hat am 16.12.2022 zum Aktenzeichen V ZR 144/21 entschieden, dass die kommunale Praxis dahingehend, Baugrundstücke verbunden mit einer Bebauungsverpflichtung des Käufers (Bebauung mit Wohnimmobilie) zu verkaufen, nicht unangemessen ist. Solche Bebauungsverpflichtungen dienen vielmehr dem anerkennenswerten städtebaulichen Zweck, die zeitnahe Umsetzung der mit der Bauplanung verfolgten Ziele sicherzustellen und Grundstücksspekulationsgeschäfte zu verhindern. Das zur Absicherung der Bebauungsverpflichtung des Käufers vereinbarte Wiederkaufsrecht der Kommune kann, für den Fall, dass der Bebauungsverpflichtung des Käufers nicht wie vereinbart nachgekommen wird, innerhalb der gesetzlichen Frist von 30 Jahren durch die Kommune ausgeübt werden, soweit vertraglich keine kürzere Ausübungsfrist vereinbart wurde.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die gesetzliche Frist von 30 Jahren bezüglich der Ausübung des Wiederkaufsrechts der Kommune für beide Vertragsteile von Vorteil ist, da sie es einerseits der Kommune ermöglicht, im Einzelfall flexibel zu reagieren, etwa indem sie einem unverschuldet in wirtschaftliche Not geratenen Käufer die Frist für die Erfüllung der Bebauungsverpflichtung verlängert, andererseits wäre die Gemeinde bei einer kürzeren Ausübungsfrist gezwungen, ihr Recht sofort oder zumindest zeitnah auszuüben, um es nicht zu verlieren.

Alternativ müsste die Kommune eine kürzere Frist zur Erfüllung der Bebauungsverpflichtung des Käufers (im entschiedenen Einzelfall 8 Jahre) vertraglich vereinbaren, um nach deren Ablauf ausreichend Zeit für die Prüfung des weiteren Vorgehens, mithin insbesondere der Ausübung des Wiederkaufsrechts, zu haben.