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Juristische Fachbeiträge von Romünder & Georg

Das neue Wohnungseigentumsrecht Teil 2 Der zertifizierte Verwalter

Das Ende der Amateure

Ende des Jahres 2020 hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz und damit die Rechte und Pflichten der Eigentümer einer Eigentumswohnung grundlegend reformiert und geändert. Die wesentlichen neuen Regelungen sind bereits zum 1. Dezember 2020 in Kraft getreten.

Mit dieser Reform hat der Gesetzgeber auch eine lange erhobene Forderung umgesetzt, die Anforderungen an die Qualifikationen eines Verwalters von Wohnungseigentümergemeinschaften zu regeln.

Bisher war es so, dass es keinerlei gesetzliche Vorgaben zur Qualifikation eines Verwalters gab. Entsprechend waren die Folgen, eine Vielzahl von Wohnungseigentümergemeinschaften wurde und wird von Verwaltern geführt, denen es teilweise an Grundkenntnissen auf rechtlichem und/oder wirtschaftlichem Gebiet fehlt.

Die Schäden die dadurch entstehen können sind oft erheblich, zahlen muss letztendlich der einzelne Wohnungseigentümer dafür. Gleichwohl waren die Möglichkeiten, einen einmal gewählten aber nicht wirklich geeigneten Verwalter wieder loszuwerden, beschränkt.

Nachdem der Gesetzgeber jetzt die Macht und die Handlungsspielräume des Verwalters durch die umfassende Reform noch vergrößert hat, bestand dann akuter Handlungsbedarf. Dem kommt der Gesetzgeber dadurch nach, dass er in § 26 a WEG den zertifizierten Verwalter eingeführt hat. Was das genau ist, wird sich noch herausstellen, die vom Gesetzgeber vorgesehene Rechtsverordnung, die Einzelheiten dazu regeln soll, steht noch aus.

Klargestellt ist jedoch, dass eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer erforderlich werden wird, in der die für die Tätigkeit eines Verwalters erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen werden müssen.

Nach einer Übergangszeit von noch zwei Jahren kann in jeder größeren Wohnungseigentümergemeinschaft dann durchgesetzt werden, dass nur noch zertifizierte, -also geprüfte Verwalter bestellt werden-, alle anderen Beschlüsse wären sonst erfolgreich anfechtbar, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen.

Ausnahmen sieht der Gesetzgeber nur noch für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten vor, falls nicht mehr als ein Drittel der Miteigentümer einen qualifizierten Verwalter verlangen.In diesen kleinen personifizierten Gemeinschaften braucht dann auch zukünftig der Verwalter keinen Sachkundenachweis.

Wichtig:

Die Anforderungen an die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht sind komplex. Eigentümergemeinschaften waren auch bisher gut beraten, bei der Wahl ihres Verwalters auf Qualität und Sachkunde zu achten. Letztendlich geht es um das Eigentum und das Geld aller Beteiligter.Der jetzt vom Gesetzgeber eingeführte Sachkundenachweis wird die Auswahl geeigneter Verwalter erleichtern und,- so bleibt zu hoffen -, die Zahl der nur mangelhaft verwalteten Gemeinschaften reduzieren.